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房地产下半场,没有天花板的战争

时间:2017-05-29 | 来源:未知 | 编辑:网上百家乐在线投注 | 关键词:

[导读]:房地产下半场,没有天花板的战争 产业代际更迭、移动互联时代,房地产憧憬与焦虑弥漫。万科、恒大、碧桂园正迈向万亿的远景目标在利润增长与业务创新的冲击下,诸多大型房企试水了互联网、金融、零售、农业等方向后,转向城市配套服务商正成为房企今后持续发

房地产下半场,没有天花板的战争


  产业代际更迭、移动互联时代,房地产憧憬与焦虑弥漫。万科、恒大、碧桂园正迈向“万亿”的远景目标……在利润增长与业务创新的冲击下,诸多大型房企试水了互联网、金融、零售、农业等方向后,转向城市配套服务商正成为房企今后持续发展的一张长期饭票。

  巨头起舞,房企下半场,将是一场没有天花板的战争。

  消费升级

  房地产业有钱任性的时代正在过去。行业“增收不增利”现象凸显,业内专家认为,地产上半场,追求规模以占据优势,是一种成功战略,但在地产下半场,这种战略将很危险,下半场的红利主要是经营存量房、做服务。

  翻阅诸多房企2016年的年报还可以看到,经济结构转型升级、人口结构变化、新型城镇化战略实施,城市中产阶-级的形成与迁徙、社会消费全面升级等等,都是它们认为地产发展的根本动因。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,城市配套服务商的概念,和居住属性的转变有关系,过去主要解决的是买房的问题,但现在要解决如何住得更好的问题,所以从这个角度看,部分房企会开始转向城市配套服务的供应方面,实际上是围绕居住者24小时的各类消费行为提供各类服务,如医疗、购物、亲子、娱乐等。

  在移动互联时代,包括万科、龙湖在内越来越多的大品牌开发商已早有这样的共识:从人的需求出发,将居所、商业、社区、办公、服务等场景在不同空间的互动融合打通。

  

 

  万科社区商业V-LINK包括儿童成长中心、户外营地等

  亚豪机构市场总监郭毅认为电商的兴起,共享经济的繁荣、消费升级都是房企转型的大背景,但对房企最为直接的影响是,2016年房企经历过产品力的提升后,今年北京市场遭遇严厉的政策调控,新房销售限价,房企怎么控制成本并再次提升产品力很难,提升附加值是让客户认同最为有效的模式。

  由此,未来最-赚钱的不是卖一次房子赚多少钱,是每一个人终身的所有消费,包括健康教育、文化、艺术、旅游、商务等等。作为房企是有这种先天优势的,因为它们所盖的住宅社区作为城市的活力细胞和有机单元,养老、商业、教育、文化等建筑都承载着城市最基础的服务机能,是所有生活方式和精神内涵的入口。

  方式多样

  大浪淘沙,在这几年房地产行业转型“服务商”的尝试中,各种方式闪亮登场。

  从大的开发商来说,万科早在2013年就提出做“城市配套服务商”,方兴改名中国金茂,恒大地产改名中国恒大,金科地产更换品牌形象,K2地产更名石榴集团也都有意向多元化的配套服务商转型。

  最早在地产行业提出转型的万科,如今已经就如何做好“城市配套服务”进行了三次升级。

  2012年第一次提出了“好房子、好服务、好社区”的三好住宅理念,构建了社区配套服务1.0版本。

  好房子以“质量、健康和性能”为核心,为客户提供安全和舒适的归宿;好服务是积极整合内外部优质资源,提供全方位的配套;鼓励构建邻里互信,让服务与被服务者和谐相处,让人与人之间建立邻里亲情,这是好社区。

  

 

  万科社区商业V-LINK包括儿童成长中心、户外营地等

  2015年4月,在“三好”的基础上,万科在北京推出“四有”社区,构建了V-LINK社区配套服务2.0版本。“四有”指的是有成长的社区,有创业的社区,有分享的社区,有健康的社区。其定义了好的社区配套服务所带来的生活方式,甚至在一定程度上引 领客户需求。

  例如,让业主在小区里可以实现更简单的创业,通过邻里之间的服务和被服务关系,提升社区的感情浓度。成立了V-club万科客户俱乐部,在俱乐部里把所有线上O2O服务和线下体验服务更好结合,通过V-club的方式,更好地凝聚人和人的关系。

  最近的一次则是在5月23日,万科集团高-级副总裁、北京区域本部首 席执行官刘肖在“明日之城”V盟生态大会上,推出了城市配套服务3.0——“V盟”生态平台。

  根据刘肖的介绍,V盟生态平台的连接不只局限于自有业务,未来还将横向链接、垂直创新。横向链接指的是除了将包含万科自有的教育、养老、装修、长租公寓等新业务的服务内容和增值权益外,还将与生活服务领域的其它优质企业展开横向连接。比如在V盟生态大会上,与ofo、美团点评、36氪、花点时间、VIPKID、好大夫在线组成了V盟小伙伴。

  垂直创新主要是对线下资源的利用,形成与细分客户更具深度的强关联。刘肖表示,未来,万科将以“V盟”来发起全民参与的活动,促进城市人群与V盟平台间的互动,激活人们对美好生活的体验,并形成有城市影响力的阅读圈、健康圈、成长圈、服务圈。

  

 

  万科翡翠公园项目实景图

  国企华远在2015年推出了1+N战略,即“1家生活?N多慧享”,今年下半年还将推出“六筑三栖”的服务体系,六筑是服务的六个步骤,通过这一系列标准化动作,给业主实现“栖身”、“栖心”、“栖福”。

  目前在北京项目落地主要体现在教育和医疗上。北京铭悦园项目进驻了“北医医林国医馆”、“乐知林成长中心”,前者采取“线上APP+线下实体店”联动形式,开展社区医疗服务与社区居家养老服务。后者通过线下培训机构和在线教育平台相互配合的方式,为业主3—18岁的小孩提供教育服务。

  彩生活是中国社区服务运营第一股,旗下的彩之云社区服务APP平台通过围绕社区基本服务和配套生活服务,为业主和商家提供对称的信息与交易平台,满足社区业主“衣食住行娱购游”等在内的主要居家生活服务需求。

  金科在2016年更换了企业slogan,新的品牌主张“美好你的生活”,誓言要做中国一流的“美好生活服务商”,除了传统的地产开发外,还有金科生活服务集团,包含社区智能、“金管家”、“金悦家”,围绕五个美好构建产品、成长、居家、健康、便利、邻里。

  可以发现的是,房企打造的“配套服务”模式各不相同,但加大服务、社区甚至城市运营的决心都是非常巨大的。

  空间有多大

  从房企转型城市配套商后新业务的拓展可以看到,行业边界越来越模糊,房企的下半场,房企已经不再是房企。他们不仅为业主提供遮风挡雨的房子,而且提供丰富的生活方式,而事实上,房地产有时会对人们形成一种号召力,它不但服务业主的生活,还引导、引 领业主的生活。

  在移动互联网时代,服务的内容和外延都需要被重新解构。但想要组建一套针对业主的完善服务体系,并非那么容易。如果说以前开发商的角色,是整合房地产开发产业链的资源,那么成为城市配套服务商、城市运营商,则意味着开发商已经拥有一定的资源,并且有很好的资源整合能力,比如在教育、医疗、足球、文化传媒、生活服务、餐饮、出行、智能科技、保险经纪等领域拥有资源。

  郭毅认为,要转型城市配套服务商,最重要的是“城市”蕴含的是什么,必须是房企自身主导能提供什么样的配套,不只是服务于社区业主,更重要的是能服务于这个城市,服务社区和服务城市的级别是不一样的。

  目前看,万科的3.0版本是最-具想象力的。因为一方面万科的市场占有率在大幅提升;另一方面,万科构建的生态体系在壮大,企业在城市中的浓度在增加。

  

 

  万科养老项目嘉园长阳长者中心

  以北京为例,万科的社区有18万业主、商场有超过20万会员,V-learn万科成长中心已成为北京最大的一站-式教育平台,有超过8000名会员,万链装修在北京家装行业有很高的市场占有率,累计为3500户家庭提供了装修服务,万科写字楼有超过350家企业入驻,万科石京龙滑雪场的客流量占到国内滑雪产业的20%,除了实体经营,由万科发起的城市乐跑赛,2013-2017年,在北京共吸引近450家企事业单位,超2.2万白领精英参与,万科的客户群体已超过40万人,所涉及的上下游产业链,使得万科在城市中已经可以与10-30%的人产生关联,成为对城市资源最富凝结力的企业之一。

  

 

  万科石京龙滑雪场

  未来城市配套服务商的成长空间到底有多大?严跃进认为,在存量物业下业主的各类消费需求,以及多元化消费需求在释放,消费资金不再是简单的购房和装修,而是居住条件改善等问题,这都容易创造新的机会。

  行业分化已经说了很多年,如今已不仅仅是有人赚得多、有人赚得少的业绩分化,而是生死存亡的分化。以万科为代表的中国开发商正在探索的转型之路,他们不仅要建房、造城,甚至提供部分政府职能,设置学校、医院等,它们显然将自己的命运与城市发展紧系在一起。

  这一步很艰难,需要的不仅仅是勇气,还有大智慧。

  

 

  万链装修在北京家装行业已有很高的占有率

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